10 asja, mida teha enne üürikorteri ostmist

Kui oled otsustanud, et soovid alustada kinnisvarasse investeerimisega, siis üks lihtsamaid viise selleks, on hankida korter ja see välja üürida. Iga investor peab otsustama, milline objekt on just temale sobiv? Sellest, kui täpselt suudad seda määratleda, sõltub suures osas ettevõtmise edu. Vajalike ettevalmistusteta võib esmapilgul lihtne projekt kujuneda põhjendamatult keeruliseks ja kulukaks.

Räägin sellest, mis on minu kogemuses olulised tegevused ennem projekti käimalükkamist.

1. Arvesta, et kinnisvaraäri ajavad inimesed. Ole avatud ja abivalmis nii ostjate, müüjate kui ka muude koostööparnteritega. Hea suhe maakleriga on abiks hea objekti või kliendi leidmisel, ehitaja eelistab Sind kliendina kui vaja teha kiirremonti või tarvis mööbel kokku panna, üürnik hoiab parema meelga korterit korras ja puhtana. Suure tõenäolusega satuvad ka Sinu teele inimesed, kes sellist lähenemist kuritarvitavad, aga usu mind, enamus inimesi kellega kokku puutud vastavad Sulle samaga.

2. Mõtle läbi ja pane kirja vastused järgmistele küsimustele:

– miks ma soovin investeerida üürikorterisse?
– kui suurt tootlust ma investeeringult ootan?

– milliseid üürnikke ma oma üürikorterisse klientideks ootan?

– millised peaksid olema need korterid, mida investeeringuks osta: piirkond, suurus, seisukord, millisel korrusel see kindlasti olla ei võiks, jne.?

– kas soovin teha pikaajalist üüriäri või lühiajalist?

Nii saad kontrollida, kas see investeering, mida õhinal kaalud ikka on see, mida algselt plaanisid?

3. Kui eelnevad küsimused on selginenud vähemalt 60% osas, siis hakka surfama. Enne ostu sooritamist, vaata läbi vähemalt 50-100 objekti püüdes neid hinnata eelnevalt kirjeldatud küsimuste raames. Mina teen otsuseid paljuski intuitsiooni pealt. Objektide uurimine, nende omavaheline võrldemine, iga objekti heade ja halbade külgede võrdlemine aitab intuitsiooni teravamaks teha ja tulemuseks on see, et paned pikema anlüüsita tähele objketide ohte ja võimalusi.

4. Kui otsid üüriinvesteeringut, siis tea, et asukoht on kõige olulisem. Sa saad teha remonti ja uuendada korteri või maja seisukohta, aga maja ühest kohast teise hästi ei liiguta.

5. Uuri turu olukorda. Mitte ära räägi oma naabri ja sõpradega, kes on kinnisvarast kauged, vaid otsi infot kinnisvaravaldkonnaga seotud inimeste käest – loe majandusanalüütikute prognoose, vaata, mida turg on teinud ja kuidas käitunud siiamaani jne. Aruta investeeringuid inimestega, kes on samas valdkonnas investeerinud ja on selles edukas.

Kui oled leidnud objekti, mis sobib sinu kinnisvarainvesteeringute põhitõdedega, siis sellele järgneb objekti n.ö. füüsiline analüüs:

6. Uuri ümbruskonda ja räägi naabritega. Üks asi on see, et sa saad niimoodi teada, mis ümberringi toimub, aga isegi olulisem on see, et kohtud naabrite endiga ja saada teada, kes seal elavad ja milline on elustiil ning –kultuur, kuidas hoitakse oma vara.

7. Kontrolli ehituskvaliteeti. Kui sa ise ei ole väga kursis ehitusnormide, – standardite ja ehituskvaliteedi näitajatega, püüa leida keegi appi, kes oleks ehituses pädeva ja annaks nõu. Tegu on siiski suure investeeringuga ja ma väga soovitan ehituskvaliteeti kontrollida, et vältida hilisemaid probleeme ostetud üürikorteriga. Tänapäeval on näiteks populaarseks saanud külaliskorterite pakkumine üürikinnisvaraks, aga peab teadma, et äripindade normatiivid on teised ja kindlasti tuleks endale selgeks teha näiteks helipidavus korterite vahel jm selline, mis on olulised küsimused üürniku elumugavuse jaoks. Arendajad võivad lähtuda objekti tüübile vastavatest normatiividest, aga kui tegu on ikkagi kohaga, kus inimene hakkab pikaajaliselt elama, siis võiksid korter olla vastav ka elukondlike ruumide standarditele.

8. Kunagi ei ole garanteeritud, et investeering tasub ära nii nagu plaanid. Arvuta välja erinevad stsenaariumid – positiivne stsenaarium, reaalne stsenaarium ja negatiivne stsenaarium. Kindlasti võta arvutustes arvesse, et üürihinnad võivad langeda ja kui soetad vara laenuga, siis arvesta võimaliku laenuintressi tõusuga. Millise tõusu korral annab investeeringu tootlus sinu jaoks rahuldava tulemuse? Oluline on see, et ühelt hetkelt ei peaks sa peale maksma. Soovitan läbi arvutada ka 0 punkti stsenaariumi – kui palju võivad üürihinnad langeda ja/või laenuintress tõusta, et tulud kataksid kulud. Selle pealt tee otsus, kui suur oht sellisele olukorrale on ja kui tõenäoline on, et olukord läheb veel kehvemaks. Ajalugu küll näitab, et kinnisvara hinnad pikas perspektiivis tõusevad, aga kindlasti pole garanteeritud see, et kinnisvara väärtus tõuseb lähiaastatel, seega ära ilmtingimata sellega arvesta.

9. Maksud on oluline teema kinnisvara puhul. Tee endale selgeks, kuidas ja millised maksud sa pead ära maksma, kas soovid üürida eraisiku alt või ettevõtte alt.

10. Kindlustus on väga oluline. Kindlusta oma vara ja siis ei pea muretsema, et mis siis juhtub kui midagi juhtub. Ja kinnisvaraga ikka juhtub – ole valmis ootamatusteks. Üksikute korterite üürimine ei ole enamasti 100% passiivne tulu ja on seotud mitmete haldustegevustega.

Oma ettevõttes oleme sellele tähelepanu pööranud ning pakume meie arendatavate objektide ostjatele ka haldusteenust, mis muudab investori elu oluliselt lihstamaks.

Ma ei lisanud seda küll eraldi punkti alla, aga tahan siiski välja tuua, et paljud hoiatavad, et ära osta kinnisvarainvesteeringut emotsiooni pealt, aga minu seisukoht on see, et ka emotsiooni ja sisetunnet peab arvestama. See ei saa olla muidugi kriteeriumites esimesel kohal, aga see korter, milles on sul hea tunne, see on tõenäoliselt korter, milles on ka tulevasel üürnikul hea tunne. Analüüsi numbreid, aga usalda ka oma sisetunnet. Me kõik oleme inimesed ja ka üürilised teevad oma uue kodu üürimisel otsuse tihtipeale emotsiooni pealt, isegi kui üüri hind on veidi kõrgem kui alternatiivses variandis. Ja omast kogemustest võin öelda, et head ja ilusat üürikodu hoiavad üürnikud ka palju paremini.

Head investeerimist kinnisvarasse!

Karin Vinkel

Koidu Ehitus OÜ